物業(yè)進(jìn)軍環(huán)衛(wèi)市場，對市場化環(huán)衛(wèi)企業(yè)沖擊幾何？

　　2016年以來，環(huán)衛(wèi)市場化進(jìn)程加快，環(huán)衛(wèi)市場化企業(yè)數(shù)量激增。同時隨著環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)橫縱向一體化發(fā)展，市場參與主體也愈發(fā)多元化。E20研究院持續(xù)對環(huán)衛(wèi)市場參與主體進(jìn)行分類研究，根據(jù)各主體的業(yè)務(wù)類型、參與環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)的形式等，我們將環(huán)衛(wèi)市場參與主體主要分為六類：市場化環(huán)衛(wèi)企業(yè)、物業(yè)保潔市場化延伸、市政綠化市場化延伸、固廢水務(wù)A方陣擴張、地方環(huán)衛(wèi)企業(yè)市場化、車輛裝備市場化延伸(見下圖)。其中值得注意的是自2017年以來，物業(yè)保潔類企業(yè)的占比越來越大。由于業(yè)務(wù)內(nèi)容一定程度上的重合，由居民生活服務(wù)的社區(qū)空間轉(zhuǎn)向公共市政服務(wù)的城市空間，物業(yè)企業(yè)向環(huán)衛(wèi)市場化的戰(zhàn)略延伸由來已久，而近期愈演愈烈，環(huán)衛(wèi)市場化的競爭激烈程度可見一斑。

(E20研究院數(shù)據(jù)中心制圖) 

　　物業(yè)企業(yè)進(jìn)軍環(huán)衛(wèi)市場存在一定必然。
 

　　從環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)角度來看，E20研究院將環(huán)衛(wèi)產(chǎn)業(yè)鏈縱向分為三部分：前端-垃圾產(chǎn)生源(垃圾分類)、中端-清掃保潔、收運、轉(zhuǎn)運、末端-垃圾處理。而從物業(yè)業(yè)務(wù)角度來看，物業(yè)服務(wù)一般包括三個主要方面，即工程、清潔、安保，其內(nèi)容涵蓋物業(yè)公共區(qū)域、設(shè)施等的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，公共區(qū)域或場所的清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運、污水管道疏通、公共綠化養(yǎng)護(hù)和管理等，停車管理、公共秩序、日常巡邏等多方面。可以說物業(yè)區(qū)域就是一個小型社會，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，就是區(qū)塊化的城市服務(wù)。因此頭部物業(yè)企業(yè)早已提出“物業(yè)城市”等概念，以期將服務(wù)擴大至城市管理和城市服務(wù)。而擴大后的清潔服務(wù)便是環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)(清掃保潔及垃圾清運)。
 

　　物業(yè)服務(wù)中的保潔服務(wù)，其服務(wù)內(nèi)容與環(huán)衛(wèi)的清掃保潔業(yè)務(wù)內(nèi)容重疊程度較高;而部分物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容也包括將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾(不限于生活垃圾)收運至環(huán)衛(wèi)管理部門指定的地點(一般為垃圾樓或中轉(zhuǎn)站)，與環(huán)衛(wèi)的垃圾收運業(yè)務(wù)內(nèi)容極為相似。因此物業(yè)企業(yè)進(jìn)入環(huán)衛(wèi)市場是由垃圾產(chǎn)生環(huán)節(jié)(小區(qū)內(nèi))向垃圾的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)拓展，屬于縱向擴張，主要參與的是前端垃圾分類及中端環(huán)衛(wèi)服務(wù)項目。
 

　　雖然業(yè)務(wù)內(nèi)容相似，但商業(yè)模式卻不盡相同，因此也存在不確定性。
 

　　首先是服務(wù)對象的不同。物業(yè)服務(wù)的對象(用戶群體)為小區(qū)業(yè)主或樓宇單位(含學(xué)校、單位等)，也就是說其主要商業(yè)模式為toC或toB的模式，由使用者付費。而環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)(無論是否市場化)則主要面向城市政府環(huán)境衛(wèi)生管理部門，因此主要商業(yè)模式為toG的模式，由政府購買公共服務(wù)，資金來源為政府付費(財政預(yù)算)。不同的商業(yè)模式其項目開發(fā)、運營、管理以及企業(yè)發(fā)展路徑均有所區(qū)別。
 

　　其次是服務(wù)場景的不同。物業(yè)服務(wù)的場景多為封閉環(huán)境，如小區(qū)、樓宇、學(xué)校等。封閉的環(huán)境意味著管理難度相對較低，用戶需求相對固定，可以通過標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)模式及評價體系進(jìn)行管理。同時，封閉的環(huán)境帶來的另一方面則是使用者群體相對固定，用戶感知易于培養(yǎng)，但維系則對服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提高有較高要求。相反環(huán)衛(wèi)服務(wù)的場景多為開放環(huán)境，如街面、路面等。開放的環(huán)境使得管理難度較高，較難制定標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)模式及評價體系。另外，開放的環(huán)境也使得使用者群體流動性較大，用戶感知主要靠“第一印象”，對服務(wù)質(zhì)量的要求極高。環(huán)衛(wèi)服務(wù)相對開放的服務(wù)場景也意味著服務(wù)邊界不如物業(yè)服務(wù)般清晰，也給管理帶來更大難度。環(huán)衛(wèi)服務(wù)普遍服務(wù)范圍較大，服務(wù)人員也較物業(yè)服務(wù)更多。綜合來看，服務(wù)場景的不同帶來管理難度的差異。
 

　　當(dāng)然，此處僅就物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理業(yè)務(wù)與環(huán)衛(wèi)服務(wù)進(jìn)行直接對比，物業(yè)仍有諸多其他日常管理、維修服務(wù)等與環(huán)衛(wèi)服務(wù)性質(zhì)相差較遠(yuǎn)的服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)的綜合管理能力較強，但僅就環(huán)境衛(wèi)生管理一項來看，由封閉場景擴展至開放場景則需要更高的管理能力。因此，物業(yè)企業(yè)涉足環(huán)衛(wèi)在規(guī)模較小的范圍內(nèi)較易，但一旦形成一定規(guī)模，便面臨著管理體系的系統(tǒng)化變革，存在一定難度。物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略延伸到環(huán)衛(wèi)市場化仍將面臨巨大挑戰(zhàn)。
 

　　近日，E20研究院對2020年1~6月環(huán)衛(wèi)項目中標(biāo)情況進(jìn)行分析，E20研究院研究發(fā)現(xiàn)，2020年上半年，環(huán)衛(wèi)市場化服務(wù)項目中，由物業(yè)公司中標(biāo)的項目數(shù)量約占到整體的20%，涉及物業(yè)公司的數(shù)量約為800家。其中不乏有碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司、保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司等物業(yè)的身影。

(E20研究院數(shù)據(jù)中心制圖)
 

　　對物業(yè)公司中標(biāo)的環(huán)衛(wèi)項目進(jìn)行七大地理區(qū)維度劃分，物業(yè)公司中標(biāo)環(huán)衛(wèi)項目中多的地區(qū)為華東地區(qū)，約占到整個物業(yè)中標(biāo)環(huán)衛(wèi)項目的近50%。其次是華北和華中地區(qū)，而環(huán)衛(wèi)市場所聚焦的華南地區(qū)，由于專業(yè)的環(huán)衛(wèi)服務(wù)企業(yè)競爭激烈，物業(yè)公司中標(biāo)環(huán)衛(wèi)項目的數(shù)量相對較少。

(E20研究院數(shù)據(jù)中心制圖)
 

　　從服務(wù)年限和年服務(wù)金額維度來看，此類物業(yè)公司中標(biāo)的環(huán)衛(wèi)項目多以小項目為主，服務(wù)年限多在3年及3年以下，年服務(wù)金額多在500萬及以下。也就是說，在環(huán)衛(wèi)市場“二八分”的格局中，絕大多數(shù)物業(yè)公司中標(biāo)的環(huán)衛(wèi)項目僅是其中的“小而散”部分。從側(cè)面證明了大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在集中程度更高、服務(wù)范圍更大、服務(wù)內(nèi)容更廣、管理難度更大的環(huán)衛(wèi)一體化項目競爭當(dāng)中并無優(yōu)勢。而年服務(wù)金額在500萬以上由物業(yè)企業(yè)中標(biāo)的環(huán)衛(wèi)項目僅占由物業(yè)公司中標(biāo)全部環(huán)衛(wèi)項目數(shù)量的16%，多由體量相對較大的物業(yè)企業(yè)拿下，這個現(xiàn)象也與物業(yè)企業(yè)類型及業(yè)務(wù)拓展方式存在一定關(guān)聯(lián)。

(E20研究院數(shù)據(jù)中心制圖)
 

　　如前文所述，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入環(huán)衛(wèi)市場屬于業(yè)務(wù)的縱向擴張，E20研究院發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)的環(huán)衛(wèi)市場擴張多對其現(xiàn)有物業(yè)業(yè)務(wù)有一定依賴。因此呈現(xiàn)出明顯的屬地性特征。按屬地性強弱，E20研究院將參與環(huán)衛(wèi)市場競爭的物業(yè)公司分為三類：本地物業(yè)企業(yè)、非本地物業(yè)企業(yè)、大型地產(chǎn)公司所屬物業(yè)企業(yè)。其中本地物業(yè)企業(yè)指在物業(yè)業(yè)務(wù)所在地(或周邊臨近城市)參與環(huán)衛(wèi)市場競爭并獲得項目的物業(yè)企業(yè)。非本地物業(yè)企業(yè)是指在物業(yè)業(yè)務(wù)所在地之外參與環(huán)衛(wèi)市場競爭并獲得環(huán)衛(wèi)項目的物業(yè)企業(yè)。而在物業(yè)企業(yè)中有一類特殊的物業(yè)企業(yè)，即大型地產(chǎn)公司所屬的物業(yè)企業(yè)。在對2020年上半年環(huán)衛(wèi)項目的分析中我們發(fā)現(xiàn)，這類物業(yè)企業(yè)所中標(biāo)的環(huán)衛(wèi)項目所在地均有其所屬地產(chǎn)公司的地產(chǎn)項目(如碧桂園-壽陽、保利-洛陽、保利-寧鄉(xiāng)、金地-東莞、綠城-岳陽)。這類企業(yè)中標(biāo)的環(huán)衛(wèi)項目也相對較大，如碧桂園壽陽項目合作期限為3年，總計服務(wù)金額1.08億元。可以看出，這類物業(yè)企業(yè)的物業(yè)業(yè)務(wù)與其所屬地產(chǎn)公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)如影隨形，遍布各地。其環(huán)衛(wèi)市場的擴張也是通過地產(chǎn)項目的介入，形成的城市開發(fā)與服務(wù)的一體化。通過對2020年上半年環(huán)衛(wèi)項目的分析，我們發(fā)現(xiàn)，在物業(yè)企業(yè)中標(biāo)的環(huán)衛(wèi)項目中，按中標(biāo)項目個數(shù)計，超過97%是由本地物業(yè)企業(yè)中標(biāo)的。而按中標(biāo)金額計，這一比例為90.6%。可以看出絕大部分物業(yè)企業(yè)在環(huán)衛(wèi)市場的競爭當(dāng)中難以走出屬地，對目前已形成規(guī)模的環(huán)衛(wèi)市場化企業(yè)在全國布局的沖擊并不明顯。但對于大型地產(chǎn)企業(yè)所屬的物業(yè)企業(yè)則不同，這類企業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)業(yè)務(wù)遍布各地，域外擴張能力不俗，同時擁有強勁的資金能力及城市開發(fā)協(xié)同效應(yīng)，如若深耕環(huán)衛(wèi)市場必定不容小覷，將有望成為環(huán)衛(wèi)市場化企業(yè)的有力競爭對手。

(E20研究院數(shù)據(jù)中心制圖)
 

　　自2017年46個重點城市推行垃圾分類制度，到逐步推廣至全部地級城市，再到這兩年上海、北京等城市生活垃圾分類管理條例接連開始施行，垃圾分類已成為我國環(huán)衛(wèi)市場不得不提的重點業(yè)務(wù)。我國垃圾分類工作主要以社區(qū)等小單元推動為主，在推動過程中，物業(yè)作為基層實施的重要抓手，起到了至關(guān)重要的作用。因此，也從模式上奠定了物業(yè)企業(yè)在垃圾分類業(yè)務(wù)中的競爭優(yōu)勢。據(jù)E20研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年全國垃圾分類中標(biāo)項目中有37%的項目是由物業(yè)類企業(yè)獲得。

(E20研究院數(shù)據(jù)中心制圖)
 

　　而在2020年上半年的物業(yè)公司中標(biāo)環(huán)衛(wèi)項目中，有3%的環(huán)衛(wèi)項目為前端垃圾分類項目。按服務(wù)模式分類可以看出，84%的垃圾分類項目為常駐型分類，物業(yè)公司在物業(yè)管理的基礎(chǔ)上引入垃圾分類指導(dǎo)人員和短駁收運裝置;其余16%為可溯源分類和宣傳型分類，二者各占8%。

(E20研究院數(shù)據(jù)中心制圖) 

(E20研究院數(shù)據(jù)中心制圖)
 

　　結(jié)語
 

　　從業(yè)務(wù)角度來看，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入環(huán)衛(wèi)市場主要從事道路清掃保潔、垃圾收運等環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)。同時由于物業(yè)企業(yè)更接近用戶(垃圾產(chǎn)生者)，因此在垃圾分類相關(guān)業(yè)務(wù)中有明顯競爭優(yōu)勢。以垃圾分類為接口逐漸接觸并進(jìn)入環(huán)衛(wèi)市場也將成為眾多物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展選擇。
 

　　物業(yè)企業(yè)參與環(huán)衛(wèi)市場競爭正逐漸成為常態(tài)，這是物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)拓展的正常選擇。從2020年上半年的環(huán)衛(wèi)市場中標(biāo)信息來看，物業(yè)企業(yè)中標(biāo)數(shù)量約為20%。絕大多數(shù)物業(yè)企業(yè)僅在其物業(yè)業(yè)務(wù)所在地嘗試開展環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)，中標(biāo)的項目也多為期限較短、金額較小的分散化項目，對環(huán)衛(wèi)市場化企業(yè)造成的沖擊相對較小。同時有少量規(guī)模相對較大的物業(yè)企業(yè)在其物業(yè)業(yè)務(wù)所在地之外開展環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)，這對物業(yè)企業(yè)自身的管理能力提出了更高的要求，擴張相對較慢。另外大型地產(chǎn)企業(yè)所屬的物業(yè)企業(yè)在其地產(chǎn)項目所在地進(jìn)行城市開發(fā)與城市服務(wù)的一體化嘗試，獲得期限較長、體量較大的環(huán)衛(wèi)一體化項目。這類物業(yè)企業(yè)以其地產(chǎn)業(yè)務(wù)為依托，擴張速度相對較快，且有一定競爭優(yōu)勢，正逐漸成長為環(huán)衛(wèi)市場競爭中的新勢力。
 

　　原標(biāo)題：物業(yè)進(jìn)軍環(huán)衛(wèi)市場，對市場化環(huán)衛(wèi)企業(yè)沖擊幾何？